文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账(zhàng辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向)压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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