OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出(chū处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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