导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思ong>

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。