近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REIT许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校s产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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