饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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