导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家士官生是什么意思，大学士官生是什么庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城士官生是什么意思，大学士官生是什么镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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