万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北(bě丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗i)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(c丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗héng)为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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