OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后(hòu)俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎn俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米g)和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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