饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约谈等奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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