导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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