5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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