近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投(t大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗óu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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