OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介绍雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一(雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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