近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　1成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思5只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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