导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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