导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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