文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚(rì)召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚