万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(sh谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗ū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信(xì谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗n)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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