文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层4斤是多少克，0.4斤是多少克销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.54斤是多少克，0.4斤是多少克％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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