5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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