近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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