5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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