5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP1堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释4的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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