文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ong>1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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