文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(d一本书多重，一本书多重有一斤吗ěng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发一本书多重，一本书多重有一斤吗商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭一本书多重，一本书多重有一斤吗保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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