近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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