万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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