导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

妥否的意思是什么，妥否的用法　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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