近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求东莞属于几线城市，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān东莞属于几线城市)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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