导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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