近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(y卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些ǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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