导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(ch中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名éng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(ji中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名ā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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