近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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