5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿反函数的性质是什么意思，反函数得性质元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成反函数的性质是什么意思，反函数得性质本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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