饱受争议的(de)二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米户个人(rén)信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题(七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米tí)，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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