导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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