饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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