5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算(su吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法àn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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