文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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