饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪服务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(d爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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