“现在(zài)的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构(gòu)和投资者的关(guān)注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地(dì)产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天，标的公(gōng)司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表(biǎo)示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房(fáng)的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论(lùn)是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最(zuì)低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重(zhòng)的一家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而(ér)言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它(tā)本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说(shuō)看(kàn)到了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业的(de)影子(zi)。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的(de)拿地(dì)策(cè)略(lüè)的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？)地控制了公司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然就(j体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？iù)具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵(líng)活配置混合(hé)型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的(de)基本(běn)面(miàn)表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度(dù)都(dōu)表现了较(jiào)强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的(de)2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游(yóu)家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要(yào)包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好(hǎo)。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半壁(bì)江山。需要(yào)强调的(de)是，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢(màn)等多(duō)因素一度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是(shì)归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基(jī)金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为(wèi)他(tā)的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业(yè)股也越来(lái)越被机(jī)构所(suǒ)青睐(lài)，不(bù)过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期(qī)的合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到(dào)期之后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？