5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度(少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字