饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准20斤是几kg 20斤是多少磅、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用20斤是几kg 20斤是多少磅，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式20斤是几kg 20斤是多少磅，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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