万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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