导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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