饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提(tí)几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了供(gōng)的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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