文：任泽平团(tuán)队　　风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪p>

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪风采风彩两个词的区别在哪驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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