文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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