OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各抓蚯蚓真的能赚钱吗(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证(zhè抓蚯蚓真的能赚钱吗ng)金给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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