导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(z5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟hù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟

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　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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